鳥瞰圖就象從高處鳥瞰制圖區，比平面圖更有真實感。視線與水平線有一俯角，圖上各要素一般都根據透視投影規則來描繪，其特點為近大遠小，近明遠暗。如直角坐標網，東西向橫線的平行間隔逐漸縮小，南北向的縱線交會于地平線上一點（滅點），網格中的水系、地貌、地物也按上述規則變化。
鳥瞰圖可運用各種立體表示手段，表達地理景觀等內容，可根據需要選擇最理想的俯視角度和適宜比例繪制。其中塊狀鳥瞰圖不僅可表示地形，而且可看到前側、左側或右側的地殼截面，可表示地質基礎與地形的關系，并能揭示喀斯特地區地下溶洞的結構等。
由于這個時候鳥瞰圖中的建筑物外部造型不需要仔細，細節可以省略，更加突出準確的建筑空間關系。隨著方案的深入，規劃師即可利用一點透視鳥瞰圖來探討建筑的外部造型，其實這也是商業建筑風貌設計的過程。
在闡述設計思想方面尤為形象，比如，不同高度的建筑物在空間上分布，建筑物立面形象與周圍環境的關系，讓規劃師能夠準確地預測居住區在空間上的效果。如何詳細的將居住區中的建筑、道路及景觀表現清楚，這與鳥瞰圖視點的選擇和網格底盤與基線的角度有關系。
